Convenção de Condomínio: entenda o que é e como funciona

Para quem mora em condomínio, é muito importante ter uma boa relação com os vizinhos, respeitar as regras da comunidade e saber o que fazer se surgir algum problema. Para garantir que tudo isso aconteça, existe a Convenção de Condomínio.

No entanto, o grande desafio dos moradores é entender quais são as regras da Convenção de Condomínio e como ela funciona na prática.

É o seu caso? Então, para saber tudo sobre a Convenção de Condomínio, confira o conteúdo completo que preparamos para você.

Está sem tempo para ler agora? Então, ouça este conteúdo que está dividido em 3 partes para você! Aproveite a primeira aqui e, depois, confira as próximas no decorrer do artigo! Para ouvir é só clicar no play!

O que é Convenção de Condomínio?

A Convenção de Condomínio é um documento com todas as regras de uma comunidade, incluindo os direitos e deveres de cada morador.

Em outras palavras, ele é o conjunto de leis mais importante do condomínio, já que os moradores, em conjunto com o síndico e de preferência com a assessoria de um especialista em direito imobiliário, definem suas regras.

Por isso, a função da Convenção de Condomínio é garantir o bom convívio entre os moradores e também que o condomínio aplique penas e multas caso os condôminos descumpram alguma regra da convenção.

Na mesma linha, cada condomínio possui sua própria convenção, que deve ser única e feita exclusivamente pela comunidade que vai morar ali.

Além disso, por ser um dos documentos mais importantes do condomínio, ela é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, assegurando que todas as regras devem ser cumpridas.

O que deve constar na Convenção de Condomínio?

Normalmente, a construtora começa a elaborar a Convenção de Condomínio logo após a entrega de chaves. Nesse sentido, a convenção é feita com base nos artigos do Código Civil Brasileiro, que falam sobre as regras gerais dos condomínios.

Em resumo, a convenção tem como função:

• Definir quais serão as unidades dos moradores, bem como as áreas comuns;
• Informar a finalidade dessas unidades: uso residencial, comercial ou misto;
• Exibir a porcentagem ideal em relação as áreas comuns e ao terreno do empreendimento, referente a cada unidade;
• Informar o preço e forma de pagamento do valor do condomínio e demais custos usados nas despesas da comunidade;
• Estabelecer a forma de administrar o condomínio, incluindo as funções do síndico e de outros agentes;
• Definir as pautas e a forma de convocação da assembleia geral;
• Reunir todos os direitos e deveres dos moradores, sejam proprietários ou não;
• Mostrar as punições aos proprietários e inquilinos caso os mesmos descumpram as regras do condomínio;
• Abrigar o Regimento Interno, que tem como função única esclarecer as regras de convívio entre moradores, visitantes, funcionários e prestadores de serviço do condomínio.

Quais são os direitos e deveres dos moradores?

De acordo com o Código Civil, a convenção deve sempre mostrar os direitos e deveres de cada morador, tanto para proprietários quanto para inquilinos. A seguir, confira as principais regras:

Direitos dos moradores

• Usar a unidade como desejar, desde que respeitando os outros moradores e funcionários do local;
• Desfrutar das áreas comuns, de acordo com as regras do espaço e de forma que não exclua ou prejudique a utilização dos demais moradores;
• Direito de alugar sua vaga (quando inocupada) para outro morador:
• Direito de participar e votar, sempre que possível, das decisões na assembleia.

Vale ressaltar que os inquilinos não podem participar e votar nas assembleias, exceto se eles possuírem uma procuração de mandatários do proprietário.

Deveres dos moradores

• Pagar a taxa do valor do condomínio;
• Caso não ocorra o pagamento da taxa do valor do condomínio, os moradores deverão pagar juros e multa de porcentagem definida pela comunidade;
• Não realizar reformas de grande porte, que possam comprometer a segurança do empreendimento;
• Não alterar esquadrias externas nem a pintura das fachadas;
• Fazer o bom uso da unidade, sem prejudicar o sossego dos vizinhos ou colocar em risco a segurança e saúde dos demais condôminos;
• Aceitar e arcar com despesas de obras e reformas que visam a melhoria do condomínio, desde que pelo menos 2/3 dos proprietários aprovem em assembleia;
• Pagar a multa conforme gravidade do ocorrido, em caso de não cumprimento das regras da Convenção de Condomínio. O valor não pode ser superior a cinco vezes o custo da taxa condominial, independente dos danos provocados.

Para concluir, é muito importante destacar que cada norma da Convenção de Condomínio pode variar de uma comunidade para outra. Portanto, sempre consulte a Convenção de Condomínio de onde você mora para ter certeza das leis previstas.

Confira agora o segundo áudio do conteúdo! Assim, ao terminar de ouvir, aproveite o último trecho mais abaixo desta página!

Quem é o responsável por elaborar a Convenção de Condomínio?

No geral, é a construtora que elabora a primeira versão da Convenção de Condomínio.

Assim que a empresa entregar a obra, os proprietários devem ler toda a convenção e aprovar ou sugerir alterações no documento.

Todo esse processo é feito durante a Assembleia Geral de Instalação, também conhecida como AGI. Ainda mais, segundo o Artigo 1.333, do Código Civil, para determinar a convenção, é necessário contar com pelo menos 2/3 dos proprietários nessa reunião.

Com isso, basta que a maioria concorde com as regras do documento para aprovar a Convenção de Condomínio. A seguir, confira o papel do condômino, síndico e administradora de condomínio em relação a convenção:

• Moradores: possuem o papel de ler e respeitar as regras da Convenção de Condomínio. Nesse sentido, também é dever dos condôminos explicarem essas normas para seus convidados e prestadores de serviços (faxineiro, pedreiro, encanador) entre outros;
• Síndico: já o síndico, além de convocar a assembleia geral, deve entregar cópias do documento aos moradores, para que todos estejam cientes sobre as regras. Acima de tudo, ressaltamos que não é necessário imprimir a convenção, a administração pode enviar ela por e-mail ou aplicativos de conversa, por exemplo;
• Administradora: por fim, sempre que surgirem mudanças nas leis municipais, estaduais ou federais, ou até mesmo por desejo dos moradores, a administradora é a responsável por fazer a atualização da Convenção de Condomínio. Essas novas regras serão discutidas e aprovadas na Assembleia Geral do Condomínio.

Como registrar a Convenção de Condomínio?

Segundo o Artigo 1.333, parágrafo único do Código Civil, a Convenção de Condomínio deve ser obrigatoriamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, junto com a matrícula do imóvel, edital de convocação, ata da assembleia e lista de presença assinada.

O registro no Cartório de Imóveis é muito importante para garantir que os condôminos cumpram a convenção. Com a convenção assinada, moradores, proprietários e funcionários são obrigados a respeitá-la.

A construtora do imóvel é responsável pelo primeiro registro, na maioria das vezes. Por fim, se o condomínio não registrar a convenção, isso não significa que ela não seja válida. Afinal, ela nada mais é do que o documento oficial dos moradores do condomínio.

Qual a diferença entre Convenção de Condomínio e Regimento Interno?

Uma das principais dúvidas de quem se muda para um condomínio ou até mesmo já mora em um é entender a diferença entre a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno. Afinal, será que é tudo a mesma coisa?

Antes de mais nada, o Regimento Interno, assim como a convenção, é um documento destinado para os moradores e proprietários do condomínio. Nesse sentido, o regimento não é obrigatório como a convenção, mas é recomendado, pois acima de tudo, trata sobre questões do dia a dia e referente à conduta dos moradores, como por exemplo:

• Horários e utilização das áreas comuns (salões de festa, playgrounds, estacionamento);
• Regras sobre o transporte de mudanças e para o recebimento de encomendas, principalmente as de grande porte;
• Permanência dos animais de estimação nas áreas comuns;
• Procedimentos de segurança, entre outros pontos.

Porém, de acordo com o Código Civil Brasileiro, o Regimento Interno também faz parte da Convenção de Condomínio, ou seja, esses dois documentos devem funcionar como um só conjunto de leis.

No entanto, caso haja alguma divergência sobre o mesmo assunto, a convenção sempre prevalece. Porém, como eles estão integrados, esse é um problema difícil de acontecer.

Em conclusão, todos que circularem pelo empreendimento devem seguir essas regras, uma vez que o condomínio registrar elas em cartório. Além disso, enquanto a Convenção é registrada no Cartório de Imóveis, o regimento pode ser oficializado no Cartório de Títulos e Documentos.

Esta é a última parte deste conteúdo em áudio! Ouça agora!

Quais são as leis de um condomínio?

Além da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno (quando os dois não fazem parte do mesmo documento), existem algumas leis que regem o funcionamento de uma comunidade. Veja a seguir:

1. Constituição Federal: a constituição é o principal conjunto de leis brasileiras. Nesse sentido, mesmo que ela não trate diretamente os condomínios, visa assegurar os direitos sociais e individuais das pessoas, assim como a segurança, liberdade, justiça, igualdade e desenvolvimento de uma comunidade, em prol do bem-estar da sociedade brasileira;
2. Código Civil Brasileiro: abrange temas como a administração do condomínio e os direitos e deveres dos condôminos;
3. Lei 4591/64: essa lei complementa as determinações do Código Civil. Apesar disso, caso haja conflito entre ambos, o CCB nunca contraria a Constituição Federal;
4. Leis estaduais e municipais: neste caso, diferentes estados e munícipios podem ter leis específicas sobre volume de decibéis permitido, uso do solo, código de obras, entre outros detalhes previstos na Convenção de Condomínio;
5. Decisões tomadas em assembleia: são as novas normas ou as regras alteradas quando existe necessidade. Vale ressaltar que as mesmas sempre devem ser votadas pela maioria na assembleia, respeitando as leis citadas acima.

Qual é a pena para quem descumprir as regras da Convenção de Condomínio?

Como vimos, os moradores, síndico e administradora em conjunto são responsáveis pela elaboração e aprovação da convenção. Depois, a gestão do condomínio irá autenticar o documento no Cartório de Imóveis.

Em outras palavras, após isso a convenção será válida para a comunidade, que receberá uma cópia do documento para consultar o que é permitido e o que não é.

Afinal, quais são as punições para quem desrespeitar uma das regras da Convenção de Condomínio? Tudo vai depender da gravidade do ocorrido. Mas no geral, o condômino irá pagar uma multa.

Apesar disso, o valor dessa multa nunca pode ultrapassar cinco vezes o valor da taxa condominial. Por exemplo: caso um vizinho apresente um comportamento prejudicial à saúde e segurança dos demais moradores, ele pode receber multa.

Ainda mais, de acordo com o Código Civil, a multa pode ser aplicada em 1/10 do valor da taxa do condomínio. No entanto, esse valor pode mudar de condomínio para condomínio. Por isso, o mais importante é sempre consultar a convenção do empreendimento onde você mora ou vai morar.

Se eu não concordar com as regras da Convenção de Condomínio, o que posso fazer?

Como vimos, 2/3 dos condôminos precisa aprovar cada regra da Convenção de Condomínio para entrar em vigor. Mas, o que acontece se você não concordar?

Mesmo que em uma decisão de assembleia, as leis municipais, estaduais e federais são, em última estância, o limite para as decisões. Na mesma linha, a convenção deve respeitar o Código Civil acima de tudo.

Por isso, caso você não concorde com uma regra, você pode consultar as leis da região e o CCB, a fim de entender se o seu direito pode estar sendo prejudicado. Alguns exemplos são:

• O condomínio obrigar um morador a carregar um animal de estimação no colo (mesmo se for um animal de grande porte);
• Um condômino inadimplente ser excluído da votação de sorteio de vagas do condomínio;
• Receber multa acima do valor definido (cinco vezes o custo da taxa condominial).

Em outras palavras, caso você receba uma penalidade irregular ou a convenção do seu condomínio tenha uma regra que você não concorda, é seu direito questioná-la, sempre conversando com a gestão do condomínio e com os demais proprietários.

Como mudar a Convenção de Condomínio?

Você já deve ter percebido que a Convenção de Condomínio é o documento mais importante para quem mora em uma comunidade. Dessa forma, é essencial que a comunidade sempre a mantenha atualizada.

Caso tenha algum ponto que não esteja bem definido na Convenção de Condomínio, o condômino pode e deve sugerir a alteração, desde que a mesma esteja de acordo com a realidade dos moradores e com a legislação vigente.

Para isso, a comunidade pode contar com a assessoria de um profissional, como um advogado especialista em condomínios.

No entanto, uma mudança só pode ser aprovada quando existe a liberação de 2/3 dos proprietários. Por isso, caso você queira propor uma melhoria, incentive seus colegas a participarem da assembleia geral, expondo suas opiniões e votando sempre no que for melhor para a comunidade.

Qual a importância da Convenção de Condomínio?

Acima de tudo, a Convenção de Condomínio tem como função garantir que os direitos e deveres dos moradores serão respeitados, guiar o síndico e a administradora em relação as principais regras e punições, garantindo o bem-estar de toda a comunidade.

Por ser um conjunto de leis registrado em cartório de imóveis, a Convenção de Condomínio é o documento mais importante da comunidade. Em outras palavras, sempre que você estiver com alguma dúvida sobre o que pode ou não ser feito na sua unidade, é preciso consultar essas regras.

Assim, você pode viver com tranquilidade, ter uma boa convivência com os vizinhos e garantir seus direitos.

E então, gostou de saber tudo sobre a Convenção de Condomínio? Para continuar por dentro de temas como esse, é só continuar de olho no Blog Alea. Aqui, você encontra dicas e informações úteis sobre vida em condomínio e muito mais.

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