O Regimento Interno é um documento fundamental em qualquer tipo de condomínio, principalmente os residenciais. De modo geral, o Regimento Interno é um conjunto de regras que visa ao bem-estar e à harmonia no convívio entre moradores, visitantes, funcionários e prestadores de serviços do empreendimento.
Porém, muitas pessoas têm dúvidas sobre como funciona o Regimento Interno de um condomínio. Então, neste post vamos explicar tudo sobre esse guia. Continue lendo para saber!
Está sem tempo para ler agora? Então, ouça este conteúdo que está dividido em 3 partes para você! Aproveite a primeira aqui e, depois, confira as próximas no decorrer do artigo! Para ouvir é só clicar no play!
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Para começar, o Regimento Interno, como o próprio nome sugere, é um documento que reúne as regras de convivência em um condomínio.
Ou seja, moradores, inquilinos, visitantes, funcionários fixos e até prestadores de serviços do empreendimento devem seguir o RI para manter o bom convívio e também a integridade do patrimônio.
Além disso, tanto a administração do condomínio quanto o síndico, o zelador e demais funcionários têm nesse documento seu principal guia. Logo, o Regimento Interno é indispensável para que tudo no condomínio funcione da melhor forma possível.
Para ficar mais claro, o Regimento Interno estipula as regras sobre o que pode ou não ser feito no condomínio, definindo as penalidades para quem não cumpri-las.
Porém, para que as penalidades não sejam abusivas, o Regimento Interno está sujeito ao Código Civil Brasileiro. A seguir, saiba mais sobre os objetivos de cada condomínio ter seu RI.
Para que serve o Regimento Interno?
A princípio, todo conjunto de regras tem o objetivo de manter a ordem em um ambiente. Com o Regimento Interno, não é diferente. Seu propósito é orientar as pessoas sobre qual a maneira adequada de se comportar para colaborar tanto para a preservação do empreendimento quanto para manter o bom convívio entre todas as pessoas que moram, trabalham e visitam o condomínio.
Por fim, o Regimento Interno é um guia essencial para que o síndico, funcionários e a administração do condomínio fiquem cientes sobre a realidade do local e os interesses dos moradores.
Qual a importância de ter um Regimento Interno no condomínio?
De início, o Regimento Interno faz parte da Convenção de Condomínio de um empreendimento. Logo, esse documento vai definir as regras de convivência daquele local.
Além do mais, o Regimento Interno visa garantir a ordem e a harmonia no condomínio, assegurando assim o bem-estar entre os vizinhos e demais pessoas que circulam pelo empreendimento.
No caso de acontecer qualquer tipo de conflito ou mal-entendido entre os moradores, por exemplo, o Regimento Interno é de grande ajuda para o síndico e a administradora do condomínio. Isso porque fornecerá informações sobre o que deve ser feito em diversas situações e na fiscalização da conduta dos condôminos.
Vale lembrar também que o Regimento Interno é um documento que complementa a Convenção de Condomínio. Isso quer dizer que as regras da convenção prevalecem sobre as do RI.
Para concluir, o Regimento Interno conta ainda com regras claras com relação à conservação do patrimônio do empreendimento.
O que acontece se o condomínio não tem o Regimento Interno?
De modo geral, são raros os casos de condomínio que não tem o Regimento Interno. Porém, isso pode acontecer e costuma ter consequências bem graves tanto para a gestão do empreendimento quanto para seus moradores.
Afinal, o regimento é uma forma de estabelecer as regras de convivência no condomínio e garantir o cumprimento de cada uma delas. Além disso, permite que moradores e gestão do condomínio, em conjunto, zelem pela ordem no local.
Sendo assim, quando um condomínio não tem um Regimento Interno, é comum:
- Moradores pouco engajados em seguir as normas de convivência bem aceitas em sociedade;
- Gestão menos eficiente;
- Mal-estar entre os condôminos (moradores);
- Funcionários desorientados.
Qual a diferença entre a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno?
Algumas pessoas costumam confundir a Convenção de Condomínio com o Regimento Interno, desconhecendo a diferença entre os dois. Porém, cada documento tem o seu objetivo e funciona de forma complementar, sem nunca entrar em conflito.
O Regimento Interno é o documento que regulamenta as atividades associadas ao relacionamento entre quem mora, trabalha e visita o condomínio, complementando a convenção.
Já a Convenção de Condomínio cuida das questões mais administrativas, como o pagamento de taxas (despesas ordinárias e extraordinárias) e o uso do empreendimento. Por estabelecer regras essenciais, é um documento registrado em cartório, similar aos estatutos de clubes e associações.
Para ficar mais claro, digamos que na convenção estão descritas as características físicas e a finalidade do parquinho do condomínio. Já o Regimento Interno traz as regras para o seu uso e as penalidades para quem descumpri-las.
Quais são os assuntos tratados no Regimento Interno?
Em geral, o Regimento Interno trata de assuntos do dia a dia do condomínio. Assim, procura prevenir desentendimento entre moradores e outros problemas.
Para que o Regimento Interno tenha eficácia, o documento deve ser o mais claro possível sobre o que é necessário para manter a ordem, a segurança e a tranquilidade do local. Confira a seguir quais temas devem estar no Regimento Interno de um condomínio.
Definição de horários de silêncio
Um dos assuntos mais importantes que deve constar do Regimento Interno de um condomínio é a definição dos horários de silêncio.
Ou seja, a partir de um determinado horário do dia e da noite, os moradores devem evitar som em alto volume, como festas nas unidades ou qualquer outro barulho que incomode os vizinhos. Isso quer dizer que até uma TV ligada com som extremamente alto pode gerar desentendimentos entre os moradores do condomínio.
Esse tipo de regra também vale para os sons de cães, gatos e aves. Se o número de decibéis de latidos, miados e cantos, por exemplo, ultrapassar o permitido pela Lei de Silêncio, o dono do pet pode ter problemas.
Essa lei, de modo geral, estabelece que são permitidos sons de até 70 decibéis durante o dia e de 50 decibéis no período entre as dez da noite e as sete da manhã. Assim, além de regular o horário tolerável para barulhos dos bichinhos de estimação, a Lei do Silêncio também se aplica a reformas na residência, que podem ser fonte de ruídos indesejáveis.
Por fim, festas como comemorações de aniversário ou encontro entre amigos devem ser feitas, de preferência, no salão de festas e em horário aceitável pelo condomínio. Geralmente, é a partir das dez da noite que os moradores devem respeitar o silêncio geral.
Confira agora o segundo áudio do conteúdo! Assim, ao terminar de ouvir, aproveite o último trecho mais abaixo desta página!
Realização de festas em casa
É importe que o Regimento Interno também estipule os horários das festas que acontecem nas casas ou nos apartamentos do condomínio, para que o som da festa, incluindo conversas e música, não incomode os demais vizinhos.
Restrições de animais no condomínio
Para manter a ordem e a higiene das áreas comuns do condomínio, o Regimento Interno também deve estabelecer em quais locais os animais domésticos podem circular.
Além disso, o documento deve conter orientações a respeito da criação de pets na residência, com relação à higiene e ao barulho, principalmente.
Responsabilidades e direitos dos moradores
De modo geral, o Regimento Interno também prevê os direitos e as responsabilidades dos moradores. Afinal, são as normas que garantem o bom funcionamento do condomínio.
Proibições do condomínio
É importante que o Regimento Interno deixe bem claro e definido o que não pode ser feito por condôminos, funcionários e visitantes.
Na sequência, confira alguns vetos que os condomínios devem fazer para manter a ordem do local:
- Proibição de estocagem de produtos tóxicos, inflamáveis, explosivos e outros que possam colocar em risco a saúde e a segurança da vizinhança;
- Restrições referentes a atirar bitucas de cigarro, palitos de fósforos e outros detritos, inflamáveis ou não, nas dependências do condomínio;
- Proibição de entrada e permanência de indivíduos estranhos que não tenham prévia autorização de um morador. Além disso, o porteiro deve registrar todas as visitas no livro de ocorrências do local;
- Proibição de instalação que não foi aprovada no projeto arquitetônico e possa afetar as condições físicas do condomínio, incluindo equipamentos como ar-condicionado, hidromassagem, coifa etc.;
- Entre outros pontos.
Circulação de visitantes e outras pessoas no condomínio
Outro ponto importante que deve constar no Regimento Interno de um condomínio é com relação aos visitantes dos moradores.
Um exemplo é com relação às vagas de estacionamento para visitantes. Se o local tiver essas vagas, o RI deve estipular claramente que as pessoas estacionem somente nas vagas destinadas para esse fim.
Descarte de lixo em condomínios
Outra questão que o Regimento Interno deve abordar é com relação ao descarte de lixo dos moradores, fixando os dias, os horários e o local correto para o descarte.
Além do mais, o RI deve conter penalidades claras para quem jogar lixo nas áreas comuns ou em locais não permitidos.
Uso correto das áreas comuns de condomínio
Os moradores devem zelar pela infraestrutura do condomínio e, principalmente, pelas áreas que são usadas por todos, as chamadas áreas comuns.
Assim, o Regimento Interno precisa definir as regras de uso dessas áreas (salão de festas, quadra poliesportiva, playground etc.) e dos objetos comuns do condomínio.
Em geral, os moradores devem garantir o bom funcionamento do condomínio e se comportar para manter a conservação da infraestrutura do local.
Porém, se algum morador danificar qualquer objeto que faça parte do patrimônio do condomínio, a penalidade para esse caso deverá estar na Convenção do Condomínio em concordância com o RI.
Portanto, se algum morador causar danos ou outros prejuízos ao condomínio (infraestrutura do local) ou aos vizinhos, o Regimento Interno deverá trazer como aplicar as multas ou as indenizações.
Mas se o condômino que causou o prejuízo não concordar em arcar com os custos para restabelecer o que foi danificado, a administração do condomínio pode levar a questão à Justiça sob pena de cobranças judiciais e ônus legais.
Outros pontos tratados no Regimento Interno
Por fim, além desses assuntos, o Regimento Interno de condomínio também deve estabelecer regras quanto a:
- Vagas de estacionamento;
- Aplicação de advertências e multas;
- Execução de obras nas unidades;
- Horários em que crianças e adolescentes podem brincar em áreas comuns como playground, quadras etc.;
- Uso das áreas comuns (reserva de horários para o salão de festas, churrasqueiras etc.);
- Horários para entregas e mudanças;
- Uso adequado da portaria do condomínio;
- Como receber correspondências e encomendas;
- Entre outros pontos.
Para concluir, o Regimento Interno também deve estabelecer proibições como: colocar faixas e letreiros nas fachadas; estender toalhas, roupas e objetos em locais inadequados; solicitar serviços particulares aos funcionários do condomínio; instalar antenas individuais na cobertura; e outros comportamentos semelhantes.
Quais tipos de regras são abusivas no Regimento Interno?
O Regimento Interno de um condomínio não precisa ser registrado em cartório, como a Convenção de Condomínio. No entanto, não pode interferir em outras normas que criem conflitos com o direito dos moradores garantido por outras leis, principalmente com relação à propriedade.
Por exemplo, nenhum Regimento Interno de condomínio pode proibir o morador de receber visitas em sua casa, nem mesmo estabelecer o número de moradores por unidade. Outra proibição que está vetada é em relação ao direito de ter animais domésticos, entre outras tantas do mesmo tipo.
A seguir, listamos algumas regras abusivas que não podem constar de nenhum Regimento Interno.
Esta é a última parte deste conteúdo em áudio! Ouça agora!
Multas impróprias
A administração do condomínio e o síndico devem ter claro quando é adequado aplicar multas e advertências. Mesmo que um morador tenha desrespeitado a Lei do Silêncio, não é aconselhável que seja multado de forma imediata, por exemplo.
Isso só deve acontecer em casos específicos, como um morador causar danos ao bem do seu vizinho ou por outros motivos definidos na Convenção de Condomínio. O ideal é definir uma escala de gravidade das infrações.
Como o Regimento Interno deve ser feito com a participação dos moradores, é preciso analisar por quais motivos as multas devem ser aplicadas. A assembleia geral do condomínio é um ótimo momento para os moradores discutirem essa questão.
O primeiro passo numa possível quebra de regras pelos moradores é conversar amigavelmente. Caso o condômino resista à advertência verbal, o passo seguinte deve ser uma advertência por escrito. Por fim, se após essas advertências a má conduta ainda persistir, a multa pode ser aplicada.
Multas exorbitantes
As multas excessivamente caras também vão contra o direito dos moradores. Porém, não existe nenhuma lei que estipule o valor das multas sobre determinadas infrações condominiais.
De qualquer forma, nem a administração do local nem os condôminos nem o síndico podem definir valores muito elevados para as multas de condomínio. Em outras palavras, não é coerente cobrar uma multa alta, acima da realidade, por uma infração leve.
Uma parâmetro válido para definir o valor das multas de condomínio é com base no valor da taxa condominial excluídos os rateios extras e as despesas extraordinárias do condomínio.
O próprio Código Civil pode ser usado como referência para a definição dos valores das multas. Isso porque o artigo 1.336 estabelece que a multa deve ser equivalente, no máximo, a cinco vezes o valor da taxa condominial.
No entanto, o artigo 1.337 define multas que podem chegar a até dez vezes o valor da taxa do condomínio para os casos de condômino antissocial que cometa infrações muito graves.
Restrição ao direito de defesa do condômino
De modo geral, toda vez que a administração do condomínio ou o síndico for aplicar uma multa, o ideal é que seja dado ao morador o direito de se explicar. Isso deve acontecer mesmo sem estar previsto nas normas condominiais.
Porém, caso o Regimento Interno do condomínio estipule um período curto demais para a justificativa do morador, isso pode ser caracterizado como restrição ao direito de defesa. Então, o prazo para a justificativa deve ser razoável.
Exposição do morador
Também considera-se uma regra abusiva expor o morador perante outros condôminos em diferentes situações.
Um exemplo disso é com relação à inadimplência da taxa condominial: o morador inadimplente deve ser cobrado de maneira privada. Assim, se no relatório de inadimplência constar o nome da pessoa e não o número da unidade, esse é um caso de regra abusiva.
O que fazer se do Regimento Interno constarem regras abusivas?
Para resolver o problema de regras abusivas no Regimento Interno de um condomínio, o primeiro passo é entender o que diz a lei sobre cada situação.
Em outras palavras, os moradores devem consultar o Código Civil, a Constituição Federal, a Lei de Condomínio e as leis municipais. Caso provem que alguma regra do Regimento Interno é abusiva, será necessário fazer uma assembleia para alterar o documento.
Como já falamos, o Regimento Interno de condomínio não pode ser contrário a nenhuma lei nem à Convenção de Condomínio.
Contudo, se o problema não for resolvido, a alternativa para os moradores é entrar com uma ação judicial. Nesse caso, vale a pena contratar profissionais especializados em direito condominial.
Por isso, é de máxima importância que o Regimento Interno seja redigido com bom senso e contemple todos os temas necessários para o bem-estar de todos do condomínio.
Como fazer um Regimento Interno?
Em geral, o Regimento Interno é feito pelos moradores na reunião da assembleia geral do condomínio. Assim que o documento fique pronto, ele precisa ser validado na primeira reunião da assembleia geral juntamente com a Convenção de Condomínio.
Para a aprovação do Regimento Interno, é necessário ter o voto da maioria dos moradores, ou seja, mais de 50% dos condôminos precisam estar de acordo com as regras estabelecidas.
Por se tratar de um documento, é importante cuidar da sua formatação, assim como informar os dados essenciais, como data e o tipo de assembleia em que aprovou as regras.
Na internet, existem alguns modelos de Regimento Interno de condomínio que você pode usar como base. Assim, você evita problemas de edição ou o risco de esquecer algum item importante.
De modo geral, o Regimento Interno não precisa ser registrado em cartório, como a Convenção de Condomínio.
Como alterar um Regimento Interno do condomínio?
Por se tratar de um documento muito importante para o condomínio, não é simples alterá-lo, sendo necessário para isso convocar uma assembleia extraordinária para tratar exclusivamente de possíveis modificações no documento.
Por fim, para que aprovem a mudança, é preciso ter os votos de 50% mais um dos moradores do condomínio.
Quem é responsável por garantir o cumprimento do Regimento Interno?
Para concluir, assim como no caso da Convenção de Condomínio, o responsável por garantir o cumprimento do Regimento Interno é o síndico.
Aliás, estão entre os direitos e os deveres de um síndico cobrar e garantir o cumprimento das regras do condomínio. Isso se aplica tanto para a Convenção como para o Regimento Interno.
Então, caso qualquer regra do condomínio seja quebrada, é responsabilidade do síndico aplicar as devidas penalidades.
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